Îöåíêà íåçàâåðøåííîãî ñòðîèòåëüñòâà

Íà ñåãîäíÿøíèé äåíü äåéñòâóþùèå ïðîåêòíûå...

Îöåíêà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ

 Ðîññèè âî âðåìåíà ñòàíîâëåíèÿ ðûíî÷íûõ...

Îöåíêà íåäâèæèìîñòè

Äåÿòåëüíîñòü ïî îöåíêå ñòîèìîñòè...

, .

Îöåíêà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ

Îöåíêà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ
 Ðîññèè âî âðåìåíà ñòàíîâëåíèÿ ðûíî÷íûõ çåìåëüíûõ îòíîøåíèé, äëÿ àðåíäàòîðîâ, èíâåñòîðîâ è ñîáñòâåííèêîâ âîçíèêàåò àêòóàëüíûé âîïðîñ îá îöåíêå çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, à òàêæå îá èìóùåñòâåííûõ ïðàâàõ, ñâÿçàííûõ ñ çåìåëüíûìè îòíîøåíèÿìè.

Íàïðèìåð, èìåþùèåñÿ ïðàâà ñîáñòâåííèêà: ïðàâî âëàäåíèÿ, ïîëüçîâàíèÿ è ðàñïîðÿæåíèÿ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì, ãäå ðàñïîëîæèëîñü êàêîå-ëèáî ïðåäïðèÿòèå, ñ÷èòàåòñÿ îáÿçàòåëüíûì ïðè ïðèíÿòèè ðåøåíèÿ èíâåñòîðàìè î âëîæåíèè êàïèòàëà.

Åñëè ñóáúåêò õîçÿéñòâåííîé äåÿòåëüíîñòè èìååò èìóùåñòâåííûå ïðàâà íà çåìëþ, òî ýòîò ó÷àñòîê ðàññìàòðèâàþò êàê íà䏿íûé íåìàòåðèàëüíûé àêòèâ, èç-çà êîòîðîãî ïðåäïðèÿòèå èìååò âîçìîæíîñòü:

  • - ïðèâëåêàòü íîâûõ èíâåñòîðîâ è äîïîëíèòåëüíîå ôèíàíñèðîâàíèå â âèäå êðåäèòîâàíèÿ;
  • - óâåëè÷èâàòü àêòèâû ïóòåì óâåëè÷åíèÿ öåíû íà çåìëþ, èëè ñòîèìîñòè ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ çåìëåé â óñëîâèÿõ ðîñòà ìàêðîýêîíîìè÷åñêîé ñèòóàöèè â ñòðàíå;
  • - óâåëè÷èòü ðûíî÷íóþ ñòîèìîñòü ïðåäïðèÿòèÿ ïóòåì ñíèæåíèÿ ðèñêîâ, êîòîðûå ñâÿçàíû ñ óïðàâëåíèåì çåìåëüíûìè ðåñóðñàìè;
  • - èñïîëüçîâàòü öåíîâóþ ñòîèìîñòü èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà ó÷àñòêè êàê âçíîñ â óñòàâíîé êàïèòàë âíîâü ñîçäàâàåìûõ õîçÿéñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé, à òàêæå è ïðè óâåëè÷åíèè óñòàâíîãî êàïèòàëà äåéñòâóþùèõ ïðåäïðèÿòèé.

Âëàäåëåö çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ìîæåò ðàñïîðÿäèòüñÿ ó÷àñòêîì ïî ñâîåìó óñìîòðåíèþ: ïðîäàòü, ñäàòü â àðåíäó, çàëîæèòü ó÷àñòîê â áàíê è ò.ä. è ïîëó÷èòü çà ýòî âûãîäó, íî òîëüêî â òîì ñëó÷àå, åñëè èìååòñÿ îáúåêòèâíàÿ èíôîðìàöèÿ î ñòîèìîñòè èìóùåñòâà.

Ñåãîäíÿ î÷åâèäíî, ÷òî äîãîâîð îá îò÷óæäåíèè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà äëÿ ïîëó÷åíèÿ âûãîäû îò ñäåëêè, òðåáóåò îáúåêòèâíîé è íåçàâèñèìîé îöåíêè.

Êîãäà ìû ãîâîðèì îá îöåíêå çåìëè, òðåáóåòñÿ îïðåäåëèòü èëè ðûíî÷íóþ ñòîèìîñòü ïðàâà àðåíäû ó÷àñòêà çåìëè èëè ðûíî÷íóþ ñòîèìîñòü ñàìîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, ïðè ýòîì íåîáõîäèìî çíàòü, ÷òî ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü îïðåäåëÿåòñÿ òîëüêî ó òåõ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, êîòîðûå óäîâëåòâîðÿþò ïîòðåáíîñòè ïîòåíöèàëüíîãî ïîëüçîâàòåëÿ, â ïðîäîëæåíèå îïðåäåëåííîãî ïåðèîäà âðåìåíè.

È, êîíå÷íî, ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü, â ïåðâóþ î÷åðåäü, çàâèñèò îò ìåñòîðàñïîëîæåíèÿ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, à åù¸ âëèÿíèÿ âíåøíèõ ôàêòîðîâ, îò ðûíî÷íûõ ïðåäëîæåíèé è ñïðîñà íà ðûíêå çåìëè è êîíêóðèðóþùåé ñïîñîáíîñòè ïðîäàâöîâ è ïîêóïàòåëåé, è íå ìîæåò ïðåâûøàòü âåðîÿòíûå çàòðàòû íà ïðèîáðåòåíèå èíîãî àíàëîãè÷íîãî ó÷àñòêà ñ òàêîé æå ïîëåçíîñòüþ.

Ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî íàäåëà çàâèñèò åùå è îò ñðîêà, âåëè÷èíû è ðåàëüíîñòè ïîëó÷åíèÿ äîõîäà îò åãî èñïîëüçîâàíèÿ çà êàêîé-òî âðåìåííîé ïåðèîä ïðè íàèáîëåå ýôôåêòèâíîé ýêñïëóàòàöèè íå ó÷èòûâàÿ äîõîäû îò äðóãèõ ôàêòîðîâ ïðîèçâîäñòâà, êîòîðûå ïðèâëåêàþòñÿ ê çåìåëüíîìó íàäåëó äëÿ ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé äåÿòåëüíîñòè.

Íå íàäî çàáûâàòü, ÷òî ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ó÷àñòêà çåìëè âðåìåíàìè ìåíÿåòñÿ, ïîýòîìó è îöåíêà çåìëè ïðîâîäèòñÿ ïî ñîñòîÿíèþ íà äàòó, íà êîòîðóþ íàçíà÷åíà îöåíêà, à òàêæå ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìëè ìåíÿåòñÿ, åñëè ïðîèñõîäÿò èçìåíåíèÿ öåëåâîãî íàçíà÷åíèÿ ó÷àñòêà -ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ.

Åñëè ðàññìàòðèâàòü âîïðîñ îá îïðåäåëåíèè ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè ïðàâà àðåíäû, òî, î÷åâèäíî, îíà çàâèñèò îò ïðàâîâûõ âîçìîæíîñòåé àðåíäàòîðà, ñðîêîâ äåéñòâèÿ ïðàâà àðåíäû, ïðàâà äðóãèõ ëèö íà îöåíèâàåìûé îáúåêò, è öåëè íàçíà÷åííîé çåìåëüíîìó ó÷àñòêó.

Ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ïðàâà àðåíäû çàâèñèò åùå è îò ñðîêà è ðåàëüíîñòè ïîëó÷åíèÿ äîõîäà, îò îæèäàåìîé âåëè÷èíû ïðèáûëè, à òàêæå ïðè ýôôåêòèâíîé ýêñïëóàòàöèè çà îïðåäåëåííîå âðåìÿ è ïðè ýôôåêòèâíîì èñïîëüçîâàíèè.

Çåìëè íàñåëåííûõ ïóíêòîâ (ãîðîäîâ, äåðåâåíü è ïðî÷èõ) îöåíèâàþòñÿ ïóòåì ïðîâåäåíèÿ àíàëèçîâ äàííûõ ðûíêà î ñäåëêàõ êóïëè-ïðîäàæè, ñòàâêàõ àðåíäíîé ïëàòû, öåíîâûõ ïðåäëîæåíèé ïî îáúåêòàì íåäâèæèìîñòè (ãäå è íåçàñòðîåííûå çåìåëüíûå ó÷àñòêè), äàííûõ îá èíæåíåðíîé è òðàíñïîðòíîé èíôðàñòðóêòóðå, îáúåêòàõ ñîöèàëüíîãî è áûòîâîãî îáñëóæèâàíèÿ, ýêîëîãèè, èñòîðè÷åñêîé, àðõèòåêòóðíîé è ýñòåòè÷åñêîé öåííîñòè ëàíäøàôòà, ðåêðåàöèîííîé è ëàíäøàôòíîé öåííîñòè òåððèòîðèè.

Îöåíêà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ çåìåëü îïðåäåëÿåòñÿ ïî óðîæàéíîñòè îñíîâíûõ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ êóëüòóð, ïðîäóêòèâíîñòè ïàñòáèù, ñåíîêîñîâ, ìíîãîëåòíèõ íàñàæäåíèé, ïîñåâíûõ ïëîùàäåé, ñòîèìîñòüþ ðåàëèçàöèè ïðîäóêöèè ñåëüñêîãî õîçÿéñòâà â îïðåäåëåííûõ ðåãèîíàõ Ðîññèè è òðåáóåìûõ çàòðàòàõ íà ïðîèçâîäñòâî ãëàâíûõ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ êóëüòóð.

Îïðåäåëåíèå ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ â ñàäîâîä÷åñêèõ, äà÷íûõ è îãîðîäíè÷åñêèõ êîîïåðàòèâàõ ïðîâîäèòñÿ ïî õàðàêòåðó àíàëèçà öåí, ïðîâåäåííûõ ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè (èëè öåíû ïðåäëîæåíèé ïî íåçàñòðîåííûì ó÷àñòêàì), èìåþùåãîñÿ òðàíñïîðòíîãî ñîîáùåíèÿ è åãî ãðàôèêà ðàáîòû, íàëè÷èÿ ãàçîâîäîñíàáæåíèÿ è ýëåêòðèôèêàöèè, óäàëåííîñòè îò öåíòðàëüíûõ èíôðàñòðóêòóð, ýêîëîãè÷åñêîãî ñîñòîÿíèÿ ðàéîíà è äðóãèõ ôàêòîðîâ, êîòîðûå âëèÿþò íà îöåíêó ñòîèìîñòè çåìëè.
Ñòðàíèö: 1