В России во времена становления рыночных земельных отношений, для арендаторов, инвесторов и собственников возникает актуальный вопрос об оценке земельных участков, а также об имущественных правах, связанных с земельными отношениями.
Например, имеющиеся права собственника: право владения, пользования и распоряжения земельным участком, где расположилось какое-либо предприятие, считается обязательным при принятии решения инвесторами о вложении капитала.
Если субъект хозяйственной деятельности имеет имущественные права на землю, то этот участок рассматривают как надёжный нематериальный актив, из-за которого предприятие имеет возможность:
- - привлекать новых инвесторов и дополнительное финансирование в виде кредитования;
- - увеличивать активы путем увеличения цены на землю, или стоимости права пользования землей в условиях роста макроэкономической ситуации в стране;
- - увеличить рыночную стоимость предприятия путем снижения рисков, которые связаны с управлением земельными ресурсами;
- - использовать ценовую стоимость имущественных прав на участки как взнос в уставной капитал вновь создаваемых хозяйственных предприятий, а также и при увеличении уставного капитала действующих предприятий.
Владелец земельного участка может распорядиться участком по своему усмотрению: продать, сдать в аренду, заложить участок в банк и т.д. и получить за это выгоду, но только в том случае, если имеется объективная информация о стоимости имущества.
Сегодня очевидно, что договор об отчуждении земельного участка для получения выгоды от сделки, требует объективной и независимой оценки.
Когда мы говорим об оценке земли, требуется определить или рыночную стоимость права аренды участка земли или рыночную стоимость самого земельного участка, при этом необходимо знать, что рыночная стоимость определяется только у тех земельных участков, которые удовлетворяют потребности потенциального пользователя, в продолжение определенного периода времени.
И, конечно, рыночная стоимость, в первую очередь, зависит от месторасположения земельного участка, а ещё влияния внешних факторов, от рыночных предложений и спроса на рынке земли и конкурирующей способности продавцов и покупателей, и не может превышать вероятные затраты на приобретение иного аналогичного участка с такой же полезностью.
Рыночная стоимость земельного надела зависит еще и от срока, величины и реальности получения дохода от его использования за какой-то временной период при наиболее эффективной эксплуатации не учитывая доходы от других факторов производства, которые привлекаются к земельному наделу для предпринимательской деятельности.
Не надо забывать, что рыночная стоимость участка земли временами меняется, поэтому и оценка земли проводится по состоянию на дату, на которую назначена оценка, а также рыночная стоимость земли меняется, если происходят изменения целевого назначения участка -разрешенного использования.
Если рассматривать вопрос об определении рыночной стоимости права аренды, то, очевидно, она зависит от правовых возможностей арендатора, сроков действия права аренды, права других лиц на оцениваемый объект, и цели назначенной земельному участку.
Рыночная стоимость права аренды зависит еще и от срока и реальности получения дохода, от ожидаемой величины прибыли, а также при эффективной эксплуатации за определенное время и при эффективном использовании.
Земли населенных пунктов (городов, деревень и прочих) оцениваются путем проведения анализов данных рынка о сделках купли-продажи, ставках арендной платы, ценовых предложений по объектам недвижимости (где и незастроенные земельные участки), данных об инженерной и транспортной инфраструктуре, объектах социального и бытового обслуживания, экологии, исторической, архитектурной и эстетической ценности ландшафта, рекреационной и ландшафтной ценности территории.
Оценка сельскохозяйственных земель определяется по урожайности основных сельскохозяйственных культур, продуктивности пастбищ, сенокосов, многолетних насаждений, посевных площадей, стоимостью реализации продукции сельского хозяйства в определенных регионах России и требуемых затратах на производство главных сельскохозяйственных культур.
Определение стоимости земельных участков в садоводческих, дачных и огороднических кооперативах проводится по характеру анализа цен, проведенных сделок купли-продажи (или цены предложений по незастроенным участкам), имеющегося транспортного сообщения и его графика работы, наличия газоводоснабжения и электрификации, удаленности от центральных инфраструктур, экологического состояния района и других факторов, которые влияют на оценку стоимости земли.
